不動産投資の節税術 第3回 どういった不動産投資のスタイルが最も節税に適しているのか

株式、債券、コモディティなど、資産の守りを固めるために分散投資をされている方も増えましたが、その中で今注目されているのが不動産投資です。

不動産投資は、安定した収益を見込める魅力的な投資手段ですが、利益に対して課せられる税金が一つの大きな壁となることもあります。

特に、税負担が大きくなると、せっかくの投資効果が薄れてしまうことにもなりかねません。

そこで、本連載では全5回にわたり、不動産投資における節税術をテーマに、税金を最適化し、より効率的に資産を増やしていくための方法を解説します。

税金の仕組みを理解し、実践的な節税策を取り入れることで、投資の収益性を最大限に引き出すことが可能です。

このコラムを通じて、税負担を減らしながら不動産投資の魅力をさらに深めていきましょう。
○どういった不動産投資のスタイルが最も節税に適しているのか

第1回・第2回の本連載では、不動産投資でどういった税金が節税でき、その効果を得られるのはどのような人かご説明しました。

第3回では、どういった不動産投資のスタイルが最も節税に適しているのか解説していきます。

不動産投資は大きく分けて4つあります。新築区分、中古区分、新築一棟、中古一棟です。

結論からお伝えすると、このうち節税に適しているのは、減価償却を大きく取れる中古一棟投資となります。その理由を詳しく解説します。

区分投資とは、1室の投資用マンションを購入し、それを賃貸に出して運用し、家賃収入を得る投資方法です。投資用マンションは単身向けのワンルームが中心なので、ワンルームマンション投資と呼ばれることもありますが、ファミリー向けの2LDKや3LDKなども対象となります。

区分マンションは一般的にRC造がほとんどで、他の構造に比べて減価償却期間が長くなるため、1年あたりで計上できる減価償却費は少なくなります。

そのため区分投資は、1年あたりで計上できる減価償却費が少なく節税効果は期待できません。

購入初年度こそ、購入諸経費を計上することで不動産所得をマイナスにでき、節税効果を見込めますが、2年目以降は計上できる諸経費もわずかとなり、また、計上できる減価償却費も少ないことから、不動産所得をマイナスにできず、損益通算もできないため、節税効果はほとんどありません。

物件の利回りによっては、不動産所得をマイナスにできる場合もありますが、マイナス幅は小さく、節税効果は薄くなります。

加えて、区分投資はそもそもの利回りが低く、毎月の手出しも発生する場合があります。
つまり、区分投資は、節税効果が薄く、かつ、収益性の見込めない投資手法だと言えます。

一方で、一棟投資とは、マンションやアパートを一棟まるごと所有し、複数の部屋を賃貸する投資方法です。

中でも築年数が法定耐用年数を超えた中古の木造や軽量鉄骨造・重量鉄骨造のアパートマンションであれば、減価償却費を大きく取ることができます。

例えば、築22年以上の木造物件の減価償却期間は4年、築27年以上の軽量鉄骨造物件の減価償却期間は5年と、短期間で減価償却費を経費計上することができます。

1年あたりの減価償却費を大きく取れるため、不動産所得を大幅にマイナスにでき、本業の課税所得と損益通算することで所得税の圧縮に繋がります。

区分投資と違い、2年目以降も変わらず減価償却費を大きく経費計上できるため、物件の保有期間中、毎年安定した節税効果を享受することができます。加えて、区分投資と比較して利回りも高く、金融機関への返済やランニングコストの支払いを行った後でも、毎月キャッシュフローをも得ることができます。

以上のことから、節税に適している不動産投資としては、中古一棟投資がおすすめです。

次回の連載では、中古一棟物件における減価償却を活用した節税スキームについて解説します。ぜひお楽しみに！

藤原正明 ふじわらまさあき 大和財託株式会社 代表取締役CEO／昭和55年生まれ、岩手県出身。三井不動産レジデンシャル株式会社で分譲マンション開発業務に携わり、その後関東圏の不動産会社で収益不動産の売買・管理の実務経験を積む。平成25年に大和財託株式会社を設立。不動産・建築領域等を活用した資産価値共創事業を東京・大阪をはじめとする主要都市圏で展開する。資産価値を創る様々なサービスを駆使し、“圧倒的顧客ファースト”を掲げ、お客様の人生に伴走しながら今までにない価値を開発・建築している。自社で運営しているYouTubeチャンネル「最強の不動産投資チャンネル」やXといった様々なプラットフォームで資産運用についての知識や考え方を発信している。 この著者の記事一覧はこちら